Nos Semaines

Guide · multipropriété

SCA en temps partagé : fonctionnement, droits, charges et retrait

Une société civile d'attribution en temps partagé, c'est la forme juridique de la plupart des multipropriétés en France. Ce guide explique ce que l'on possède vraiment, ce que l'on paie, qui décide, et comment en sortir, d'après la loi du 6 janvier 1986 et les textes qui l'ont modifiée.

Mis à jour le · textes vérifiés sur Légifrance à cette date

Information générale, pas un conseil juridique. Les statuts et le règlement de chaque société précisent ces règles. Pour une situation précise (vente, retrait, litige sur les charges), adressez-vous à un notaire ou à un avocat.

En bref

  • On achète des parts d'une société, pas un appartement : la société reste propriétaire.
  • Les parts donnent le droit d'occuper un logement précis pendant une période précise, souvent une semaine fixe par an.
  • Une partie des charges est due même si l'on n'occupe pas sa semaine.
  • Les décisions importantes se prennent en assemblée générale, avec des voix proportionnelles aux parts.
  • Se retirer suppose l'accord unanime des associés, une décision du juge pour justes motifs, ou des parts reçues en succession depuis moins de deux ans.

1. Associé, pas propriétaire

La société d'attribution possède l'immeuble et l'attribue « en jouissance par périodes » à ses associés, auxquels la loi n'accorde « aucun droit de propriété ou autre droit réel » (loi du 6 janvier 1986, art. 1). Acheter dans une multipropriété, c'est donc acheter des parts ou des actions de cette société.

La loi impose de le dire clairement : tout document remis à l'acquéreur doit indiquer que l'achat « confère seulement la qualité d'associé et non celle de propriétaire de l'immeuble », et la publicité ne peut pas employer les mots « propriétaire » ou « propriété » (art. 33, sous peine de 15 000 € d'amende).

2. Quelle semaine, quel appartement

Un état descriptif de division distingue les parties communes et les parties privatives (les logements). Les parts sont réparties entre les lots selon les caractéristiques du logement, la durée et l'époque de la période d'utilisation : une semaine d'hiver dans un grand appartement ne pèse pas autant qu'une semaine de mai dans un studio (art. 8).

Un tableau d'affectation des parts aux lots et par période est annexé à cet état descriptif : c'est lui qui dit quel groupe de parts donne droit à quel appartement, quelle semaine. Un règlement fixe la destination de l'immeuble et l'usage des équipements communs. Ces documents sont adoptés avant l'entrée en jouissance (art. 11).

Pour modifier le tableau d'affectation, il faut la majorité des deux tiers des voix des associés et l'accord de chacun des associés concernés (art. 16). Personne ne peut donc se voir attribuer une autre semaine sans son accord.

Au quotidien, la société tient le planning qui découle de ce tableau : qui occupe sa semaine, qui l'a déposée dans une bourse d'échange, ce qui est mis en location. C'est ce planning que Nos Semaines permet de tenir en ligne, visible par tous les associés.

3. Les charges

Chaque associé doit répondre aux appels de fonds et payer les charges (art. 3). La loi distingue deux catégories (art. 9) :

  • Les charges liées à l'occupation du logement : l'associé n'en paie pas la part correspondant à une période où le logement n'est pas occupé.
  • Les charges communes : fonctionnement de la société, conservation, entretien et administration des parties communes. Elles sont dues en proportion des parts, que la semaine soit utilisée ou non.

Les deux catégories sont réparties selon la situation et la consistance du logement, la durée et l'époque de la période. La société peut demander en début d'exercice une provision, au plus égale aux charges de l'exercice précédent (art. 13).

Si la répartition paraît injuste, un associé peut demander au juge de la réviser lorsque sa part s'écarte de plus d'un quart de ce qu'elle devrait être, dans les cinq ans qui suivent l'adoption des documents (art. 10).

4. Utiliser, louer ou échanger sa semaine

Pendant sa période, l'associé peut occuper le logement, mais aussi le louer ou le prêter librement (art. 23).

Beaucoup de résidences sont affiliées à une bourse d'échange comme RCI ou Interval International, qui permet de déposer sa semaine et de partir dans une autre résidence. Si la publicité de la société annonce un tel service d'échange ou de revente, il doit figurer dans le règlement et dans l'acte de cession (art. 8).

Selon les résidences, la société peut aussi proposer de prendre en charge la location des semaines que les associés n'utilisent pas : c'est prévu par les statuts ou le règlement, pas par la loi elle-même.

5. Assemblée générale, gérant, conseil de surveillance

L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an. Les associés qui détiennent un cinquième des parts, ou le conseil de surveillance, peuvent en demander une, qui doit se tenir dans les trois mois. On peut voter par correspondance ou se faire représenter par la personne de son choix, même non associée (art. 13).

Chaque associé a des voix proportionnelles à ses parts ; pour les décisions sur les charges, elles sont proportionnelles à sa participation aux charges (art. 15). Les majorités dépendent de la décision (art. 16) :

  • Majorité des voix présentes ou représentées : décisions courantes.
  • Deux tiers des voix présentes ou représentées : transformation ou ajout d'équipements et de locaux communs.
  • Deux tiers des voix de tous les associés : modification des statuts ou du règlement, actes de disposition sur les immeubles, dissolution anticipée, liquidation, prorogation.

Chaque associé peut obtenir à tout moment la liste des noms et adresses des associés et la répartition des parts et des droits de jouissance, et reçoit les comptes dans les quinze jours qui précèdent l'assemblée (art. 13).

Le gérant est nommé pour trois ans au plus, renouvelables, et peut être révoqué par les associés qui détiennent plus de la moitié des parts (art. 5 et 6). Un conseil de surveillance, élu parmi les associés, donne son avis, accède aux documents de la société et rend un rapport annuel ; les dirigeants, leurs conjoints et leurs salariés ne peuvent pas en faire partie (art. 18). Sans commissaire aux comptes, un technicien non associé contrôle la gestion chaque année (art. 18-1).

6. Les associés défaillants

Un associé qui ne paie pas ses charges pèse sur toute la société. La loi donne deux leviers (art. 3, qui renvoie à l'article L212-4 du Code de la construction et de l'habitation) :

  • Suspendre sa jouissance : à compter de la décision de l'assemblée générale, l'associé défaillant ne peut plus entrer dans les lieux ni s'y maintenir.
  • Vendre ses parts : un mois après une sommation de payer restée sans effet, l'assemblée peut autoriser la vente publique de ses parts, à la majorité des deux tiers du capital (ou des deux tiers des droits présents ou représentés sur deuxième convocation), sans compter les parts du défaillant. La vente se fait à ses frais et risques, et le prix sert d'abord à payer sa dette envers la société.

Les autres associés ne sont pas tenus de payer à sa place. Vis-à-vis des tiers, dans une société civile d'attribution, chaque associé ne répond des dettes de la société qu'à hauteur de ses apports (art. 4).

7. Acheter et vendre des parts

L'acte de souscription ou de cession, sous seing privé ou notarié, précise les droits acquis, le lot et la période. En cas de revente, il indique aussi le prix et la situation comptable du vendeur vis-à-vis de la société, attestée par celle-ci. Les statuts, l'état descriptif, le tableau d'affectation, le règlement, le dernier bilan et le montant des charges de l'exercice précédent y sont annexés (art. 20).

La loi de 1986 ne prévoit pas d'agrément particulier : on applique les règles de la forme de la société et ses statuts. Pour une société civile, le Code civil exige l'agrément unanime des associés, sauf si les statuts en disposent autrement (art. 1861 du Code civil).

Si vous achetez auprès d'un professionnel, le Code de la consommation vous protège (art. L224-69 et suivants) : information écrite avant tout engagement, interdiction de présenter l'achat comme un investissement, contrat écrit en français avec un formulaire de rétractation, 14 jours pour vous rétracter sans motif et sans frais, et aucun paiement, garantie ou reconnaissance de dette avant la fin de ce délai. Le délai est porté à un an et 14 jours si le formulaire manque, et à trois mois et 14 jours si les informations obligatoires n'ont pas été remises.

8. Se retirer de la société

C'est la question la plus fréquente, et longtemps la plus difficile. Jusqu'en 2009, la Cour de cassation jugeait le retrait impossible, même pour justes motifs (Cass. 3e civ., 29 mai 2002, n° 00-20.619). Depuis, l'article 19-1 de la loi, complété par la loi ALUR du 24 mars 2014, ouvre trois voies, quelles que soient les clauses des statuts :

  • Avec l'accord de tous : un associé peut se retirer, totalement ou partiellement, après autorisation donnée par une décision unanime des associés.
  • Par décision de justice, pour justes motifs : notamment lorsque l'associé bénéficie des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au SMIC, ou lorsqu'il ne peut plus jouir de son lot du fait de la fermeture ou de l'inaccessibilité de la station ou de la résidence. La liste n'est pas limitative, et le juge apprécie chaque situation.
  • De droit, après une succession : lorsque les parts ont été transmises par succession depuis moins de deux ans à la date de la demande. Le retrait se fait par acte notarié, aux frais des héritiers qui se retirent, et donne droit au remboursement de la valeur des parts, fixée à défaut d'accord par un expert (art. 1843-4 du Code civil).

En dehors de ces cas, la sortie passe par la revente des parts à un autre acquéreur.

9. Dissolution de la société

La dissolution anticipée, la liquidation et les actes de disposition sur les immeubles demandent la majorité des deux tiers des voix de l'ensemble des associés, pas seulement des présents (art. 16). Pour ces décisions, la loi garantit en outre à l'ensemble des cessionnaires de parts au moins 40 % des voix.

Un planning clair pour toute la résidence

Une bonne partie des appels reçus par un gérant tient en une question : « où en est ma semaine ? » Occupée, déposée chez RCI, louée, mise à disposition de la société… Nos Semaines affiche le planning de toute la résidence, appartement par appartement et semaine par semaine, sur une page que chaque associé consulte sans compte. Découvrir Nos Semaines pour les multipropriétés.

Textes de référence

Tester Nos Semaines gratuitement

Nous ouvrons une phase pilote avec quelques résidences et familles : gratuit pendant 6 mois, puis un tarif fondateur garanti. Laissez votre email, nous vous recontactons personnellement.